Ипотека в мае продолжила расти высокими темпами: портфель вырос на 332 млрд руб. до 15,3 трлн, или на 2,2%. Это соответствует уровню марта–апреля (2,1–2,2%), свидетельствуют предварительные данные ЦБ за май. Основным драйвером была ипотека с господдержкой, отмечает регулятор: ее выдачи выросли примерно на 9% по сравнению с апрелем до 303 млрд руб. — это максимальный месячный результат с начала года.
Это может быть связано со стремлением банков успеть выдать кредиты по госпрограммам с низким первоначальным взносом до ужесточения подхода, полагает регулятор. С июня он начнет применять макропруденциальные надбавки к таким кредитам: вырастут коэффициенты риска по ним, что потребует от банков больше капитала для выдачи таких кредитов и может привести к повышению ставок по ним. Аналитики MMI также объясняют спрос на ипотеку в том числе с тем, что часть кредитов спешно оформлялась до ужесточения регулирования.
Косвенное тому подтверждение — выдачи рыночной ипотеки в мае немного сократились (предварительно на 3%, до 279 млрд руб.). Но в общей сложности за месяц банки выдали кредитов на 582 млрд руб. — один из лучших результатов в истории ипотечного рынка.
Если мер ЦБ окажется недостаточно, чтобы охладить рынок, ЦБ может ограничить банкам выдачу ипотеки с низким взносом — ее долю в портфелях банков. Он уже поступил так с необеспеченными потребительскими кредитами и с июля ужесточит ограничение. «Восстановление потребительского кредитования (прирост примерно на 13% за последние 12 месяцев с учетом списаний и продаж) несколько опережает номинальный рост заработной платы (примерно 11%), что вызывает опасения. Ужесточение макропруденциальных лимитов с июля может несколько охладить темп», — пишет регулятор. О возможности такого подхода к ипотеке ЦБ предупреждал много раз.
В Москве, по данным Росреестра, в мае число сделок на первичном рынке жилья было ниже, чем в апреле (8104 договора долевого участия против 9472), что «характерно для периода майских праздников и наблюдается ежегодно с 2020 г.», отмечает руководитель управления Росреестра по Москве Игорь Майданов. За пять месяцев сделок на первичном рынке на 4,3% больше, чем год назад (тогда, правда, май был провальным) и больше, чем в докризисном 2021 г. А с учетом роста цен прибавка еще больше.
Пока рынок недвижимости чувствует себя уверенно. Небольшое снижение ввода жилья — тоже результат длинных каникул. ЦБ отмечает ускорение роста средств на счетах эскроу в мае (на 156 млрд руб., или 3,8% против 2,1% в апреле), связывая его со снижением темпа раскрытия счетов из-за «замедления ввода объектов строительства в эксплуатацию, обусловленного сезонными факторами». «Перспективы строительства МКД (многоквартирных домов. — VPost) в этом году не вызывают больших опасений. Несмотря на задранные цены и снизившийся спрос, строители продолжают активно достраивать существующие проекты и запускать новые», — комментируют данные Росстата аналитики MMI. У них «есть ощущение», что такая активность связана с укоренившейся в последние годы уверенностью, что «в любой сложной ситуации на помощь придет родной Минстрой и пролоббирует любые меры поддержки». Насколько эти надежды обоснованны, станет ясно не ранее 2024–2025 гг.
Рост числа ипотечных договоров по сравнению с докризисным 2021 годом указывает на восстановление рынка недвижимости, отмечает аналитик Промсвязьбанка Владимир Лящук. Но летом рост замедлится из-за возможного повышения ипотечных ставок, ожидает Лящук, а по итогам всего 2023 г. спрос на новостройки в Москве снизится на 1,7%.
