Ситуация на рынке недвижимости становится все более тревожной. На вторичном рынке некоторое оживление не привело к росту цен, отмечают аналитики IRN: в апреле они «застыли на фоне активизации покупателей». Март и апрель — пиковые месяцы, отмечают они, в феврале в Москве зарегистрировало на 39% больше сделок с жильем, чем в январе, а в марте — еще на 38%, в первой половине апреля, по данным риелторских агентств, рынок тоже был достаточно активным (данные за месяц еще не опубликованы). Но на ценах это не отразилось.
«Раньше продавцы всегда отвечали на оживление рынка увеличением цен. Однако на этот раз в лучшем случае можно говорить о сокращении глубины торга — если осенью прошлого года скидки могли достигать 15%, то сейчас редко превышают 5-7%, но это произошло на фоне падения цен предложения», — отмечают аналитики IRN.
Предпосылок для разворота ценового тренда пока нет, делают они вывод: «Проще говоря, покупатели пришли на рынок не потому, что у них появилось много денег, а потому, что цены упали». Платить за квартиры больше люди сейчас не могут и вряд ли смогут в обозримом будущем — доходы не растут, а ипотека дорожает, продолжают аналитики IRN, в мае обычно начинается сезонное снижение покупательской активности, так что «нынешняя ценовая стабильность может оказаться вовсе не дном рынка, а ступенькой перед продолжением спада летом».
Схожая ситуация с новостройками: банкиры ждут сжатия рынка — снижения ввода жилья и небольшой коррекции цен.
Давление на бюджеты домохозяйств, повышение ставки льготных программ ипотеки и частично реализовавшийся спрос давят на спрос и продажи застройщиков, отмечают аналитики «Моих инвестиций» Мария Колбина и Николай Ковалев: «В первом квартале регистрация ДДУ сократилась на 26% в Москве и на 45% в Санкт-Петербурге. В 2022 г. показатель упал на 22% для страны в целом и окажет негативное влияние на среднесрочные темпы строительства и ввода». Этот год тоже будет сложным из-за сохраняющейся неуверенности в будущих доходах и высоких цен на квартиры, сдерживающих потребление, согласны аналитики Промсвязьбанка: падение спроса на первичном рынке замедлится до 5%. Цены, по их прогнозу, снизятся совсем немного (останутся близкими к прошлогодним) за счет «более сдержанного ввода нового жилья» — продажи сократятся.
Процесс уже пошел. В феврале после трех месяцев снижения возобновился рост средств населения на счетах эскроу, в марте рост ускорился. «Это было во многом связано с замедлением процесса их раскрытия из-за замедления ввода объектов жилищного строительства в эксплуатацию», — отмечал Центробанк.
Главный кредитор России, Сбербанк ждет охлаждения рынка жилой недвижимости в 2023 г., снижения цен, заявила застройщикам директор аналитического управления Наталья Загвоздина. «Пока мы не видим такого потребительского спроса, и у нас нет такой уверенности, что дешевая ипотека останется в том же объеме». Сбер прогнозирует снижение ввода первичного жилья в этом году на 10%, а возвращение по количеству сделок ДДУ на уровень 2021 г. (900 000) — в 2025 г. «По ценам в этом году мы ждем все-таки охлаждения, в среднем по России цены скорректируются на 5%, а дальше будут только стабилизироваться», — предупредила Загвоздина. Ставят на падение цен и риелторы, прежде всего в Москве и Петербурге, показал опрос «Домклик».
Проблему признают и власти. «В прошлом году наши строители вышли на рекордные объемы ввода жилья. Однако видно также, что на рынке недвижимости начинают возникать определенные дисбалансы, происходит так называемое „затоваривание“, что в дальнейшем может привести к сокращению стройки», — заявил президент Владимир Путин.
На 1 апреля в России, по данным Минстроя, строилось 98,5 млн кв. м многоквартирного жилья (последние три года этот показатель колеблется в пределах 94-101 млн кв м). Из них продано лишь 29%, в декабре 2020 г. эта доля была в 1,5 раза выше — 44%, отмечает аналитик Sberbank CIB Георгий Иванин: «Высокие цены на жилье и низкая потребительская уверенность мешают восстановлению спроса». Это очень хороший индикатор, показывающий реальную ситуацию со спросом на новое жилье, и эта ситуация все более дрейфует в сторону кризисной, пишут аналитики MMI: «Снижение цен для оживления спроса выглядит все более неизбежным, сокращение объемов строительства, по-видимому, также не за горами».
